Algarve sem casas para alugar!

É aflitiva a situação dos jovens casais e de quem se quer estabelecer na região para trabalhar. Desta vez, não falta trabalho, mas… faltam casas. O JA faz esta semana o retrato do mercado do aluguer no Algarve. E dá também uma vista de olhos pelo mercado da compra. Aí, vai havendo casas, mas a preços proibitivos!

Aos 38 anos de idade e com duas filhas a cargo – uma delas uma bebé de 1 ano -, Sandra Gomes é bem a imagem do desespero que campeia por estes dias na região. Trabalhadora na secção de peixaria de um supermercado em Portimão, de onde leva para casa ao fim do mês o salário líquido de 730 euros (subsídios de natal e férias incluídos), procura há um ano uma casa para alugar naquela cidade e, até hoje, nada surgiu de compatível com as suas condições salariais.

Sandra Gomes

“A única que apareceu nos últimos tempos foi de 650 euros, mas era incomportável para mim. Mas mesmo antes era tudo para cima de 600”, explica a jovem mãe solteira, que mora numa “situação de quase favor” na casa da que hoje seria sua sogra, não fora a separação do seu ex-namorado, há um ano atrás. E nem recebe pensão de alimentos.
Com a filha mais velha, de 17 anos, à procura de emprego e já com a mira em Inglaterra, Sandra sonha com o dia em que uma das muitas clientes que lhe prometeu ajuda ao balcão da peixaria lhe traga boas-novas. Por outro lado, almeja que as invasões turísticas do verão deixem de ser desculpa para a escassez da oferta de casas.

“Quero um T2. Para já a mais nova ficaria comigo no quarto, mas entretanto mais tarde a mais velha sai para o futuro dela e fica a mana no quarto que era dela”, vai sonhado, enquanto espera o outono e a saída das hordas de turistas que alugam casa na região por somas três a quatro vezes maiores do que aquilo que pode pagar cada mês.

Enquanto Sandra sonha com uma casa de 350 a 400 euros, que – ainda que muito a custo – lhe permita fazer face às despesas e continuar a pagar a mensalidade do carro, muitos outros desesperam por casas de 600, 650 euros e, mesmo essas, escasseiam no Algarve.
“Não existe produto no mercado, o arrendamento é quase nulo na região e se na altura da crise tínhamos um misto, havia vendas e arrendamento, agora não, os alugueres praticamente acabaram ou atingem valores absurdos”, diagnosticou esta semana ao JA Maria José Sousa, 53 anos, mediadora imobiliária da 360 Properties, na cidade de Olhão.

De acordo com Maria José e outros profissionais do ramo contatados pelo JA, as dificuldades de arrendamento começaram há uns dois anos. Explica as razões: “O que estava arrendado estava arrendado e os proprietários começaram a vender mais do que alugar. Não compensava alugar, uma vez que os arrendamentos na altura eram na ordem dos 300 euros por um T2 e um T3 saia por uns 400 ou 450. Eram valores muito baixos”, esclarece a mediadora de Olhão.

A concorrência do alojamento local
Outra mediadora imobiliária, Luísa Palma, da Century 21, em Portimão, não esconde o desespero de quem quer alugar casa, perante os preços elevados e a escassez da oferta: “A procura mantém-se alta, assim como o desespero de muitas pessoas que não conseguem pagar esses valores”, reforça.
Para a mediadora, de 40 anos, a mudança da lei do arrendamento é uma das explicações da escassez: “Os proprietários temem agora sair prejudicados dos negócios de arrendamento de longa duração. Preferem, pelo menos aqui no Algarve, fazer arrendamento de curta duração e alojamento local. Assim, sobram poucos imóveis para arrendar ao ano e os que existem são arrendados a preços astronómicos”, enfatiza.

Luísa Palma

Numa tentativa de fazer um retrato mais aproximado da situação, Luísa observa que não há valores fixos e eles podem variar muito, mas em Portimão um T1 rondará os 450 euros, um T2 em média 550 euros e um T3 irá para mais de 650 euros por mês. “No entanto, há quem arrende por valores muito superiores a estes e o problema é que não há”, apressa-se a ressalvar.

A falta de construção também explica alugueres altos
Já em Faro, ali ao lado da cidade onde está sediada, Maria José fala em rendas que atingem mais de 1000 euros mensais: “Na Rotunda do Hospital há tempos havia por 700, mas na Avenida 5 de Outubro atingem 800, 900, 1000 e por aí acima. E ser um T2 ou um T3 é indistinto, porque o proprietário pede o que quer”, sublinha, frisando que “uma pessoa com um salário comum já não consegue pagar, mesmo que seja um casal com um salário normal fica insuportável”.
Para o vice-presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), Reinaldo Teixeira, 55 anos, a explicação da problemática do aluguer deriva indiretamente do mercado da compra e venda: “Em 2008/2014, anos da crise económica, deixou de se edificar e foi-se escoando, embora as vendas tenham baixado. Isso gerou rupturas de stock, ou seja, uma oferta disponível no mercado muito menor”. Situação que, assevera, ainda se mantém e explica em boa parte a escassez do mercado de arrendamento.

Ressalva que, embora ainda se faça sentir essa realidade, “já há construção nova, edifícios e empreendimentos para colmatar a escassez da oferta”. Contudo, a preços de aquisição elevados, com reflexo nas rendas pedidas.
“Quem vem trabalhar para o Algarve, com rendimentos de 700 ou 1000 euros, não pode pagar rendas de 400 a 600 ou 700 euros. E os proprietários têm custos do terreno e da construção que não lhes permitem pôr essas casas no mercado de aluguer a 300, 400 ou 500 eu-ros por mês”, diagnostica.

A solução dos custos controlados
Como solução, aponta a habitação a custos controlados, única forma de os trabalhadores de que o Algarve precisa se fixarem na região: “Para os recursos humanos ficarem na região tem que se criar habitações, edificação a custos controlados, de forma a que as pessoas tenham rendas que lhes permitam ter boa qualidade de vida e que o que tiram dos seus salários para a renda não ponha em causa a sua vida”.
Resposta com cunho público à crise da habitação, essas habitações a custos controlados começarão em breve a despontar um pouco por todo o Algarve. A título de exemplo, a Câmara de Lagos endossou recentemente 1,25 milhões de euros para comprar três terrenos destinados à construção de 195 fogos daquele tipo de habitação. Mas há outros casos, em todo o Algarve.
“Essa realidade do alojamento a custos controlados deve vir para o terreno quanto antes: há uma carência de mão de obra na região também porque não há estas condições para que as pessoas se instalem”, frisa o vice-presidente da APEMIP, também empresário na empresa imobiliária e turística algarvia Garvetur.

Reinaldo Teixeira

Na base deste tipo de solução estão os terrenos municipais, cedidos aos promotores imobiliários, e a isenção das “taxas exorbitantes” habitualmente pagas para construção. Como contrapartida da oferta dessas benesses, as autar-quias requerem a construção num determinado montante de habitações a preços controlados. Essas habitações ficam como propriedade da câmara, que depois as arrendam aos munícipes, de acordo com concursos a efetuar.
Reinaldo Teixeira distingue as habitações a custos con-trolados do mercado autorre-gulado, para construir e vender a valor mais baixo. “Para isso é preciso tratar-se de locais em que os terrenos têm valores inferiores, é precisa alguma criatividade no tipo de construção, para permitir valores mais baixos. Este tipo de oferta não existe neste momento”, lamenta.
Adverte, contudo, que, sendo escassa a oferta para, por exemplo, um casal com um rendimento líquido de 1400 euros, existem zonas em que há valores muito mais baixos do que outros. “Esse casal não poderá comprar no litoral ou nunca zona mais densa. Mas há cidades e vilas no interior que têm valores mais baixos. Embora também no interior não haja muita oferta”.

Sem culpar o alojamento local pela atual situação de escassez, Teixeira sublinha, pelo contrário, que “em boa hora” se disciplinou o alojamento turístico: “Hoje, com o mercado legalizado, deixámos de ouvir falar em alojamento clandestino. Agora só não se legaliza quem não quer e os turistas, nacionais e estrangeiros, vêm de uma forma disciplinada, organizada e contribuindo com os seus impostos para o País”.
“Assim como o alojamento local não concorre com a hotelaria, ou é uma concorrência sem expressão porque são segmentos diferentes, também não concorre com os alugueres de habitação permanente a portugueses”, garante, discordando da opinião de Luísa Palma, para quem o alojamento local ajuda a explicar a escassez de habitação candidata ao aluguer.

Compra ainda é solução mas preços dispararam!

De acordo com vários testemunhos de profissionais ouvidos esta semana pelo JA, enquanto a situação não estabiliza em torno dos alugueres, muitos casais vêm optando pela compra, aproveitando por um lado a maior abundância de oferta naquele segmento e, por outro lado, a baixa das taxas de juro do crédito bancário.

“No que respeita ao crédito, as portas de há dois anos abriram-se. As avaliações começaram a ser mais altas, embora com restrições na hora de emprestar. Se não tiverem condições de pagamento não emprestam, o que até é bom para não se cometerem os erros do passado. Mas muitos casais optam por esta solução”, constata Maria José Sousa, da imobiliária olhanense “360 Properties”.
Ao contrário do que acontece com os alugueres, os casais jovens que ganham o salário mínimo ainda conseguem “lá chegar”, se forem apartamentos de 70, 80 mil, casos em que, geralmente, ficam a pagar prestações bancárias abaixo dos 500 euros.

20 por cento dos compradores desistem
Por outro lado, assinala Maria José Sousa, “como as avaliações estão mais altas, graças à nova legislação sobre reavaliações das casas, hoje em dia é mais fácil o banco emprestar”. Muitas vezes o preço da avaliação excede até o preço de aquisição, o que facilita o empréstimo, já que é a avaliação que serve de bitola ao montante do empréstimo bancário.
Mesmo assim, cerca de 20 por cento das pessoas que pretendem comprar casa acabam por desistir, calcula Luísa Palma, da Century 21: “A culpa é do aumento de preços do mercado. Muitos jovens casais algarvios não conseguem poupar dinheiro, pois os seus ordenados são absorvidos pelas despensas mensais, pelo que não têm 20% de capitais próprios para conseguirem avançar”.

Enfatiza a propósito que praticamente nenhum banco empresta 100 por cento do valor do crédito a conceder, o que priva de crédito quem não tem poupanças próprias. E são muitos.
Evocando uma vez mais o alto custo das rendas, contrapõe que “muitos casais têm consciência de que vão pagar menos pela prestação bancária do que pelo arrendamento de um imóvel semelhante”. Fora a exigência de capitais próprios, “tudo o resto é contornável, desde que procurem um imóvel ajustado às suas reais possibilidades e necessidades”.

Apesar disso, os preços da venda estão muito altos, nada que se compare com os tempos da crise. O fenómeno altista faz-se sentir sobretudo em zonas de forte pressão demográfica ou de visitantes, como Faro e as zonas turísticas. Há mesmo zonas que são consideradas “fora de controlo”, como Lagos, de acordo com uma agente contatada pelo JA.
Vilamoura, Carvoeiro, Albufeira, mesmo a “primeira linha” (de costa) de Quarteira são consideradas muito inflacionadas pelo mercado e fora do alcance de salários mínimos e médios.
“Os apartamentos novos e as moradias novas têm estado a ser comercializados a preços bastante elevados, enquanto os apartamentos usados, moradias usadas e casas rústicas estão a preços mais baixos, considerados médios, mas ainda assim talvez um pouco acima do seu valor real”, enfatiza Luísa Palma.

O valor depende de muitos fatores que não apenas a tipologia. “Há T1 à venda por 60 mil e outros por mais de 200 mil. Depende da localização, do estado de conservação, dos acabamentos, etc”.

300 mil euros por um apartamento em Faro
Contudo, embora divergentes quanto à análise percentual da inflação, todas as fontes ligadas ao ramo constatam a atual tendência altista. Reinaldo Teixeira, da APEMIP, garante que as subidas não são assim tão drásticas, não mais de cinco por cento ao ano. Mas nem todos partilham da opinião.
“Houve aumentos de 50% e nas moradias ainda mais”, quantifica Maria José Sousa, exemplificando com o caso de Quarteira: “Na crise, tínhamos T1 e T2 a 50 mil, 70 mil. Hoje já falamos em valores acima dos 100 mil”.
“Em Olhão conseguimos abaixo dos 100 mil, mas ou são prédios sem elevador, ou acima dos 100 mil mas ainda em prédios sem elevador. Por 140, 150 mil já são melhores. Temos apartamentos novos a estrear na periferia da cidade por 150 mil”.

Em Faro, completa, “não existem apartamentos abaixo dos 100 mil. Nos anos da crise havia muitos a 70, 80 mil”. E garante que o preço das casas novas de tipologia T3 na Avenida 5 de outubro facilmente chega aos 250 a 300 mil euros, quase o dobro dos tempos da crise.
Tempos da crise em que muitas pessoas “tinham situações dramáticas nas suas vidas e praticamente entregavam os imóveis. Precisavam do dinheiro, tinham dívidas, estavam desempregadas. Ou vendiam ao desbarato, ou entregavam ao banco”.

Enquanto nesse período de 2008/2014 havia muito imóveis, hoje há menos. “Mesmo nos tempos da crise havia muita gente com dinheiro, que comprava os imóveis a baixo preço e depois os recuperava e punha no mercado do aluguer. Por outro lado, havia muitos proprietários que não queriam ter o dinheiro no banco e preferiam ficar com a casa, remodelar e alugar”, analisa Maria José Sousa.
Nos dias de hoje, enquanto se espera pelo reforço do mercado através de construções novas, a época é de quase penúria imobiliária: falta de oferta (sobretudo no aluguer), falta de compradores (sobretudo no segmento médio-baixo) e preços elevados, a que se acrescenta uma feroz concorrência no setor. “As imobiliárias triplicaram em poucos anos”, avalia a profissional da “360 Properties”.

“Essa realidade da falta de stock ainda se sente mas já há construção nova, edifícios e empreendimentos para colmatar a escassez da oferta”, riposta por seu turno o vice-presidente da principal associação de agentes imobiliários do País.
“Na procura de vários mercados, de 2014 a 2019 o mercado tem sido crescente”, sustenta ainda Reinaldo Teixeira, contrariado por Luísa Palma, para quem há sinais de que “o mercado já está a desacelerar. O boom de vendas de 2017 e 2018 já ficou lá atrás. O mercado está a mudar e os preços estão gradualmente a ajustar-se a este mercado menos especulativo”.
Mas os sinais dessa estabilização ainda são escassos, assinalam outras fontes do imobiliário algarvio, para quem o mercado ainda não inverteu a tendência inflacionária dos preços de venda.

A resposta da raia: trabalhar em Portugal, viver em Espanha
Um mercado que, no Algarve e noutras regiões turísticas, tem sido moldado também pela vinda de residentes estrangeiros: “No que respeita aos compradores estrangeiros, o principal mercado era o inglês até 2015. Agora é o francês. Turistas que conheceram um país com infraestruturas, moderno, em que podem usufruir de isenção fiscal, incentivos, qualidade de vida, preços mais baixos”, afirma Reinaldo Teixeira.

Francês e italiano. Em Vila Real de Santo António vem-se sentindo a pressão dos transalpinos, o que fez disparar os preços da habitação habitualmente procurada por portugueses.
Maria Costa, 50 anos, resolveu as dificuldades de comprar a preços módicos em Portugal com a ajuda da Ponte Internacional do Guadiana: adquiriu casa do outro lado da fronteira, já lá vão três anos.
“Foi mais barata do que seria em Portugal. Custou 61 mil euros. Um condomínio fechado, com piscina, jardinagem, estacionamento particular, vigilância. É um T2. Veja lá quanto não seria aqui?”, inquire.

A 15 minutos do centro da cidade de Vila Real de Santo António, onde trabalha, Maria não se arrepende nem por um segundo da opção tomada: “Lá é tudo mais barato, desde o gás, à gasolina, à Internet”, enuncia a moradora da Urbanizacion Costa Esuri, a poucos quilómetros da cidade de Ayamonte.
“Há muita gente que faz isto, porque há muita dificuldade de arranjar casa em Vila Real e os preços são muito altos. Os italianos começaram a vir muito para cá e os preços subiram. E os franceses também”, sublinha.

E aproveita para desfazer o mito da má qualidade da construção espanhola: “As paredes são de peladur, mas isso é sinal de mais qualidade de vida, porque tem mais conforto térmico e isolamento acústico. Não se ouve nada de uns quartos para os outros, nem para o exterior”, afiança a mulher que não adormece nem acorda a ouvir falar espanhol.
Se tivesse comprado em Portugal, provavelmente, adormeceria e acordaria a ouvir falar italiano, em ondas sonoras propagadas através do estuque, cimento e tijolos das paredes.

João Prudêncio

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