As novas regras já estão em vigor. O Jornal do Algarve explica-lhe quais são as principais alterações. Não se esqueça que, de acordo com a nova legislação, são passíveis de atualização todas as rendas consideradas antigas, ou seja, as dos contratos habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano (18 de novembro de 1990) e as dos contratos não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro (05 de outubro de 1995).
Domingos Viegas
De acordo com a nova legislação criada para o arrendamento urbano, ficou definido que o valor das rendas será estabelecido por negociação. Ou seja, o proprietário avança com uma proposta, normalmente aproximando a renda dos valores de mercado. O inquilino pode apresentar uma contra-proposta.
O senhorio poderá, então, decidir entre aceitar o valor proposto pelo inquilino ou pagar-lhe uma indemnização equivalente a cinco anos de rendas (de acordo com o valor proposto pelo inquilino), ou seja, 60 rendas. Neste último caso, o imóvel ficará livre.
Mas as novas regras estabelecem exceções e há pessoas que não podem ser desalojadas. Estão neste grupo os inquilinos com mais de 65 anos de idade, os que tenham um grau de incapacidade superior a 60 por cento e as pessoas com carências económicas.
Há limites de acordo com os rendimentos
Em relação às situações de carência económica, a legislação diz que se o agregado familiar tiver um rendimento mensal bruto inferior a 500 euros, a nova renda não poderá ultrapassar os 10 por cento do seu rendimento. Nos casos em que o rendimento se situa entre os 500 e os 1.500 euros, o ajustamento não poderá ultrapassar os 17 por cento do valor auferido pelo agregado familiar. Foi ainda criado um último escalão, para os rendimentos que se situam entre os 1.500 e os 2.425 euros, em que as rendas não podem ultrapassar os 25 por cento do rendimento.
Para ser integrado nos respetivos escalões, os inquilinos têm que solicitar uma declaração de rendimentos nas Finanças.
Idosos e deficientes não podem ser despejados
No caso dos idosos com mais de 65 anos e das pessoas com grau de deficiência superior a 60 por cento também poderá haver atualização da renda, mas estes nunca poderão ser despejados. Nestes casos, aplica-se o sistema de negociação ou aumentos menores durante um período de cinco anos, caso exista carência económica. Passados os referidos cinco anos, a renda poderá ser atualizada por iniciativa do senhorio.
Na altura da entrada em vigor da nova lei, o Governo garantiu que “findo aquele período, não há lugar ao despejo por mera vontade do senhorio, fixando-se o valor da renda anual, na falta de acordo entre senhorio e arrendatário, em 1/15 avos do valor patrimonial tributário do prédio” e que “caso haja situação de carência o Estado deverá, por regra, suportar o valor de renda acima das possibilidades do arrendatário”.
Despejos podem ser feitos fora dos tribunais
Agora os despejos podem acontecer fora dos tribunais. A via extrajudicial é garantida através do novo Balcão Nacional de Arrendamento (BNA), encarregue de notificar o inquilino do despejo e de emitir a nota de desocupação. No entanto, haverá sempre intervenção do tribunal quando o inquilino não aceitar o despejo e for necessário autorizar a entrada em casa.
Novas regras para obras
No capítulo das obras de remodelação, e nos casos em que o inquilino tenha que deixar o imóvel para a realização de obras, a legislação prevê o pagamento de uma indemnização por parte do senhorio. No entanto, este não está obrigado a garantir alojamento ao inquilino enquanto decorrerem os trabalhos.
Novo regime de contrato
Em relação ao regime de contrato também há novas regras. Acabou o limite mínimo de cinco anos e passa a ser possível celebrar contratos pelo prazo acordado entre as partes. Nas situações em que não tenha sido estabelecida a duração do contrato, estes terão a duração de dois anos, renováveis automaticamente.
As novas regras definem, ainda, que o senhorio pode dar o contrato por terminado após dois meses de incumprimento ou atraso no pagamento. A situação pode ser regularizada pelo inquilino no mês seguinte, mas apenas uma vez durante a vigência do contrato.
Ou seja, o senhorio passa a poder despejar o inquilino após três meses de incumprimento ou no caso de o incumprimento de dois meses se voltar a repetir.
Neste âmbito há outra nova regra: se o arrendatário se atrasar no pagamento quatro vezes, mesmo que sejam intercaladas, no período de um ano, pode ser despejado.
