Um acórdão do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) datado de março, mas só publicado em Diário da República na passada semana, está a pôr em polvorosa os proprietários de frações destinadas a Alojamento Local em todo o País, mas especialmente no Algarve, de longe a região com mais frações destinadas àquele fim, em torno dos 37,5% do total do País.
Em causa na posição do tribunal superior está a decisão de um “acórdão unificador” (que ocorre quando há dois acórdãos em sentido oposto, o que era o caso num conflito judicial que já se arrastava desde 2016), em que os residentes de uma fração se queixavam de serem perturbados no seu descanso por parte dos seus vizinhos que alugavam um alojamento local no mesmo edifício.
Em decisão proferida a 22 de março, o STJ decidiu contra o Alojamento Local e a favor do condomínio, retirando a licença ao proprietário da fração para aluguer. “Escolheram a linha ultraprotetora, a que prefere preservar o direito ao sossego mesmo que seja uma coisa em percentagem não relevante”, interpreta Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP), critico da decisão do Supremo, porque ela “cria uma visão de todo o alojamento local como potenciador de distúrbios insanáveis no condomínio”
Como consequência do natural receio de perder as licenças proprietários, alguns responsáveis do setor receiam agora o regresso das chamadas “camas paralelas” como dominantes na região, num contexto em que alguns investidores ponderam recuar nas decisões, com receio de que lhes sejam caçadas as licenças por decisão judicial. Fontes ligadas ao assunto garantiram ao JA que já se concretizaram mesmo recuos de investimento, sobretudo por parte de estrangeiros.
A delegada do Algarve da Associação do Alojamento Local em Portuga (ALEP), Helena Raimundo, garante que a situação é particularmente sensível no distrito de Faro, região do País onde mais pessoas compram imóveis para usarem e colocarem no mercado de alojamento local. Esta situação vem criar receio não só em quem já tem, mas também para aqueles que já estão em processo de compra. No Algarve alguns pediram para adiar investimentos, para ver no que irá dar”, corrobora.
De facto, de acordo com a decisão do STJ – suscetível de constituir jurisprudência para casos posteriores de caraterísticas semelhantes – basta um condómino residencial entender que o seu “vizinho” temporário da fração de Alojamento Local (AL) “não devia estar ali” para poder fazer queixa ao Tribunal, que pode retirar a licença camarária ao proprietário do AL.
Partir do princípio que um AL “está sempre a mais”
Tudo isto mesmo que não haja qualquer distúrbio, barulho ou outra perturbação do sossego do queixoso: o STJ entende que o fim a que se destinam aquelas frações é exclusivamente habitacional e portanto, mesmo sem qualquer razão palpável concreta, entende-se por princípio que o AL está a mais naquele prédio supostamente dedicado em exclusivo à habitação em regime de propriedade horizontal. Mesmo que o AL esteja licenciado, pois o STJ não reconhece força legal nas licenças passadas pelas câmaras.
Na nova filosofia do STJ, ao contrário do que acontecia na legislação anterior, datada de 2018, não é preciso haver deliberação da assembleia de condóminos contra o AL em causa. Tem que haver, isso sim, uma ação judicial: “Que custa dinheiro, leva tempo, mas se a ação em causa for similar ao deste acórdão a probabilidade de ganhar é grande. E similar é: ele não precisa provar que houve distúrbios nem nada. Só precisa invocar que é um prédio de título constitutivo com fração habitacional e que houve um uso diferente do fim que estava previsto”, explica o presidente da ALEP.
E dá um exemplo concreto para tentar provar o seu entendimento de quão absurda é esta decisão jurisprudencial. Um exemplo que já é “filho” deste processo que agora teve decisão final do STHJ, pois esse processo já se arrasta nos tribunais há seis anos e o caso que Eduardo Miranda relata é de 2018: “Foi um caso em que o dono do AL era o administrador do prédio, que teve uma briga com um dos condóminos, porque ele fez uma construção ilegal no logradouro, Os condóminos decidiram que ele tinha que retirar a construção ilegal em espaço comum. O proprietário então ameaçou o administrador, de que se ele não fizesse vista grossa à ilegalidade ele [o prevaricador] ia entrar com uma ação direcionada â fração de AL desse administrador. Isto já foi usando o espírito do acórdão, publicado há mais de um ano!”, sublinha, frisando o caráter potenciador de ameaças e chantagens da decisão do STJ.
Enfatizando que tem que se fazer uma queixa judicial, pois um processo deste tipo tem que ser julgado em tribunal. nem é preciso reunião de condóminos, o presidente da AHETA, Hélder Martins, ironiza, no mesmo sentido: “Um dos condóminos, um qualquer, decide e é o que basta. É suficiente dizer ‘Não gosto deles [os clientes], chegaram às 3 da manhã, traziam um cão, faço uma queixa, posso ir para segunda instância, terceira, demora uns anos, mas o processo está ganho”, remata o líder da Associação dos Hotéis e Empreendimentos Turísticos do Algarve (AHETA).
“Isto é alterar as regras do jogo a meio do campeonato. As pessoas já fizeram os seus investimentos, contavam com determinada legislação e regras estabelecidas e de repente investimentos de muitos milhares de euros podem desmoronar-se como um castelo de cartas”, acrescenta Hélder Martins.
STJ “desautoriza” intermediação das autarquias
Para Eduardo Miranda, a situação é tanto mais grave quanto, “era extremamente equilibrada” a solução encontrada há quatro anos para os casos em que possa haver conflitos entre residentes habitacionais e ocupantes ou proprietários de frações de AL: “O legislador de 2018 já tinha encontrada uma ação alternativa mais equilibrada, que é não partir do princípio que todo o AL cria distúrbios insanáveis, mas vamos criar um mecanismo que se houver uma fração específica com distúrbios, barulhos, reiterados e graves o condomínio tem a possibilidade, em assembleia, de fazer oposição a essa fração e em último caso pedir o cancelamento da licença”.
Isso deu aso, segundo o presidente da ALEP, a que os condomínios, se houvesse maioria na assembleia de condóminos, mesmo sem recorrerem a um advogado, juntassem provas e falassem com a câmara. E era a autarquia que intermediava o conflito.
Eduardo Martins enfatiza que os casos assim resolvidos foram residuais face ao universo dos alojamentos locais no País, que são cerca de 100 mil, dos quais 65 mil são apartamentos, parte significativa destes últimos suscetíveis de conflitualidades congéneres, por confinarem com frações residenciais.
“Desde 2018, com essa nova legislação, só temos nota de 60 casos de oposição e os casos em tribunal desapareceram desde essa altura”, enfatizou ao JA o líder associativo, recordando que o caso jurisprudencial vem já de 2016 e portanto é anterior a essa legislação, só sendo possível “devido a buracos na Lei, que tem que ser revogada”, acrescenta o presidente da ALEP.
“Os juízes acabaram por criar uma situação que transformou todo o alojamento local numa potencial causador de distúrbios insanáveis. E isso foram 60 a 80 casos em 65 mil, de 2018 a 2022. A esmagadora maioria em Lisboa e Porto, no Algarve nem houve nenhum caso de conflito nesses quatro anos!”, salienta, concluindo, com ironia, que “o acórdão o que diz é que as pessoas num prédio que querem ter sossego têm o direito de não querer apenas por não querer”, salientando que os AL não estão ilegais: “Até aqui a câmara tinha legitimidade, o que acontece é que o supremo não analisa os processos municipais. A câmara pode aceitar o registo do AL com uso habitacional. Se estiver num prédio o registo é legal, mas dá margem para um condomínio ir para tribunal”.
O receio do regresso do mercado paralelo e ilegal
Apesar dos recuos de investimento já existentes e prováveis no futuro, Eduardo Miranda não acredita na adveniente avalanche de processos, “porque isso tem custos altos, que destroem as finanças de um condomínio. E se for um condómino é preciso ter muita raiva e muito dinheiro para avançar com uma coisa dessas”. Argumento a que se junta um outro: “Depois, tem que haver uma ação contra cada um dos AL. Imagine um prédio com 15 AL, em que os querem banir todos! São muitos anos e muito dinheiro a correr”.
Já o receio psicológico dos novos investidores será mais do que provável, como fator pernicioso destas novas regras impostas pelo acórdão do STJ: “O que acontece é que se cria um receio em qualquer titular de alojamento local de que posso ser um alvo de uma briga com um vizinho. Ou de um vizinho qualquer. Mesmo que não seja uma coisa epidémica, se for o meu só, a minha vida, o meu investimento está em jogo. Isso cria receio. Mas cria outro medo: a maioria pensava em usar a casa pessoalmente durante um mês e depois durante 11 meses coloco em alojamento local para pagar os custos da casa, o empréstimo. E a pessoa agora passa a ter medo. ‘Será que vou comprar a contar com isso e depois vem um vizinho entra com uma ação e eu deixo de ter esse rendimento?’ E tem esse impacto de afetar o investimento”.
Hélder Martins recorda que o AL surgiu como forma de resolver o problema das camas paralelas e que o Algarve tinha 400 mil daquelas camas, praticamente uma por habitante fixo. “E que vão voltar. Porque se eu investi num apartamento e não o uso, vou alugá-lo. Só que não o alugo legalmente e digo que o cliente é meu amigo. Ele paga-me e o dinheiro passa por baixo da mesa, sem impostos. Isto permite um retorno à economia paralela”.
Para a delegada algarvia Helena Raimundo, “isto pode levar a uma preferência para operar na ilegalidade, uma vez que não há forma de fazer um processo contra um alojamento que não existe”. Além disso, recorda, “não deixa de haver perturbação ou barulho em alojamentos não licenciados, muito pelo contrário, pois quem está legal quer bom ambiente na sua propriedade e tudo faz para que isso aconteça”.
Tal como o líder da AL, Hélder Martins lamenta que esta nova situação venha numa altura em que praticamente não havia conflitos e os que havia tinham legislação enquadradora para os resolver: “Não é só com AL, é com qualquer atividade, o condómino reclamante apresenta queixa à Câmara e ela pode suspender a licença. Isso está previsto em todo o lado, com cabeleireiros, lojas, escritórios, etc.”.
“As empresas que estão licenciadas e investiram vão agora pedir contas a quem os licenciou. ‘Vou fechar a porta amanhã? Estou a trabalhar para este modelo? Quem é que me indemniza?’ Isto pode ser uma pescadinha de rabo na boca”, conclui o líder da AHETA.
João Prudêncio
Eduardo Miranda, você vive debaixo de um AL? se não vive não sabe o que é o inferno. Não defenda, se nao conhece. São bebados,, insurretos, drogados. É um fatr vilanagem at´+e às sies ou sete horas. se reclamar deles recebe um vale FUK YOU!!!!!!!!!!!!!